近日消息，深圳市规划国土委拟定并实施了《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》。该《细则》要求，建立商品住房和商务公寓预售审批预审查制度，项目首次申请预售申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价；拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。根据深圳市政府办公厅2016年10月4日转发的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办[2016]28号）第五条“关于加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理”的有关规定，市规划国土委于近期拟定并实施了《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》（以下简称《操作细则》）。
该《操作细则》是市规划国土委落实深府办[2016]28号文，建立房地产宏观调控长效机制的重要举措之一，有利于促进深圳市房地产市场健康稳定发展，防止房价大起大落。市规划国土委将坚定不移的贯彻落实国家、省市房地产宏观调控政策，加强房地产市场监管，切实维护群众合法权益。
《操作细则》原文如下：
《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》
根据市政府办公厅2016年10月4日转发的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（深府办〔2016〕28号，以下简称《若干措施》）有关规定，为进一步加强我市商品住房和商务公寓预、现售价格管理，维护房地产市场稳定健康发展，现制定操作细则如下：
一、商品住房和商务公寓预售价格管理
（一）建立商品住房和商务公寓预售审批预审查制度。我委各管理局在受理商品房预售申请之前，需对拟申请办理预售的商品住房和商务公寓项目资料进行前期审查，对项目的申报价格进行合理指导。按照《若干措施》的相关规定，拟申请预售项目属首次申请预售的，其户型（按建筑面积小于90平方米、90-144平方米、大于144平方米三种类型计，以下同）申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格（二手房价格由市房地产评估发展中心提供或由申请企业委托评估机构进行评估）；拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格，如前一期销售的项目无同类户型或价格明显低于当前市场平均价格的，可参照周边同类同户型在售项目的销售均价。
我委各管理局对拟申请预售项目的申报资料和价格进行审查确认无误后，将项目有关情况按规定格式报委员会，预售受理时间由委员会按照前期已报预售计划做全市统一调配，房地产业处在委员会的统一部署下做好预售项目的高低搭配工作。
（二）完善预售价格备案和备案变更制度。预售价格备案仍按当前操作的程序办理，各管理局在办理预售审批后由市价格主管部门办理价格备案。按照《若干措施》有关规定，市价格主管部门不再办理商品住房和商务公寓项目上调备案价格的变更手续，各管理局不再办理相应上调价格系统数据修改的有关手续，下调备案价格也需有度有节奏开展，不得短期内大幅度下调，防止房价大起大落。
二、商品住房和商务公寓现售价格管理
（一）做好商品住房和商务公寓现售价格指导。
1、 对于已批预售的商品住房和商务公寓项目转现售的，套房备案价格仍按预售申报价格确认，备案价格继续通过系统对外公示。、
2、对于未办理预售直接办理现售的商品住房和商务公寓项目，登记中心要在项目办理不动产权首次登记和分证变更登记之后，告知开发企业携带项目不动产权证书和分户表等材料并至少以栋为单位到项目辖区管理局申请办理现售价格指导手续（具体标准参照预售项目预审查制度）；信息中心要及时将现售的套房数据导入房地产信息系统，各管理局办理现售价格指导手续后将套房价格录入系统并对外公示。未申请办理现售价格指导手续的项目，不得开通网签现售合同权限。
3、对原属自用性质的住房或商务公寓项目，通过补缴地价等形式入市现售的，登记中心要在项目换领商品房性质不动产权证书完毕后，告知申请单位携带项目不动产权证书和分户表等材料到项目辖区管理局申请办理现售价格指导手续（具体标准参照预售项目预审查制度），项目成栋的需以栋为单位申请办理，项目不成栋的需一次性办理；信息中心要及时将现售的套房数据导入房地产信息系统，各管理局办理现售价格指导手续后将套房价格录入系统并对外公示。未申请办理现售价格指导手续的，不得开通网签现售合同权限。
（二）商品房现售价格备案。目前，我委正在和市价格主管部门协商商品房现售价格备案事宜，在未明确相关程序之前暂不要求企业办理商品房现售价格备案手续。
三、带精装修交楼项目价格管理
对于带精装修交楼的商品住房和商务公寓项目，各管理局在办理预售或现售预审查时应指导申请企业将装修成本从申报价格中剥离，同时要求开发企业在销售阶段要将相关信息明确告知购房人，在网签合同阶段要在合同中增加相应补充约定，明确合同价格和不动产权登记价格不包含精装修成本，不得违背购房人的意愿，强制搭售或通过提高装修价格变相抬高房价。
对此，各家自媒体均有自己的看看法：
深职院房地产研究所所长邓志旺：
调控目的是房价零增长，比此前的限价令更严厉（此前是10%），表明2017年仍是楼市严控年，政策不放松。
自媒体人陆家嘴：
继重庆祭出几个大棒后，北京、深圳也有所表态，说明调控已经全国化了。深圳的做法，则是直接横向比较，控制房价上涨。曾经游离于“限价令”之外的商务公寓、现售房、精装房，这次一一“中枪”。在深圳房价已经出现下调态势，结合今年初信贷冲高回落，再加上“限贷令”当头棒喝，2017年深圳楼市继续调整，是可以期待的。
自媒体人楼兔子：
深圳调控房价不放松，房价野蛮生长的时代结束了。
这份文件是本轮调控的终极补丁，是因为这个文件击中了此前楼市调控中始终定义模糊的真空地带。
更深层次说，这个文件是深圳楼市朝着“建立房地产长效调控机制”方向的一种努力，也是合理引导社会各方对深圳房价预期的一种努力。
政府定游戏规则，各方遵照执行。阳光公正公开，这种稳定市场预期的做法，可以称之为长效调控机制。定价游戏规则的核心是监管，不大涨不大跌预计将会是长期状态。
说到底，这个文件是政府有关部门和开发商对新房定价的一个协同操作细则。这只是一个办事原则，但这个原则却告诉了市场某种价格引导方向：深圳房价野蛮生长的时代结束了！深圳楼市也有可能从此真正进入白银时代。新时代下，开发商和楼市投资者的操作难度都将几何量级增长，掘金深圳楼市将会是一个非常有技术含量的工作，博傻挣钱一去不复返咯。
咚咚找房新房专家牛浩思：
文件整体来看，以稳定楼市为前提，为平抑市场的整体均价而定，从不同时期的销售端口“预售和现售”两个方面进行严格控制，并将水分较大的装修价格剥离，首次将“高低搭配”之类的调控手段第一次明确公示于众，显示官方对于此次调控的明确表态。如果继续高杠杆、高房价，或许会触发楼市的金融风险，严格的房价管理控制预计将会持续一段时间，对于刚需置业者而言是上车的好时机。
深圳看房团以为，在这则《公告》发布之后，深圳楼市2017市场异常明朗，全年房价走势基本可以用一个字形容，那就是“稳”。
在去年10月国庆期间，深圳出台“深八条”后，新房和二手房已经双双沦陷，二手房更是实现了三连跌。最近国家统计局公布的数据显示，深圳新房环比下跌0.4%，上海和北京也分别下跌了0.2%、0.1%，一线城市只广州新房仍保持低速增长，12月新房环比上涨了0.7%。
但是，这新房和二手房低迷期间，商务公寓不知不觉热起来了。因为公寓不在限购限贷范畴以内，因此在住宅遭受最严调控之际，商务公寓成为了一个缺口。
其供应量，最近一段时间出现了井喷。在“深八条”之后，入市项目中，公寓项目十占其九，2017年第一周新入市的5个楼盘中，就有合正丹郡、星河上寓等4个楼盘为公寓项目。
数据显示，2016年商务公寓成交8750套，占整个房屋市场成交量的17.8%，相比于去年高出了6个百分点，创造了历史最高纪录。而且，商务公寓的价格创历史新高，均价达到52700元/㎡，环比增长10.9%，涨幅较去年略有放缓。
这个现象，用“按下葫芦又起瓢”这个成语形容非常恰当。投资客们，终于找到了一个新的投资标的。其实也不新，只不过以前有投资更好的住宅产品，现在只是退而求其次。
就在这个紧要关头，商务公寓限价消息传来，这将封堵投资客们最后一个投资风口。同时，也再一次亮明了管理层对于房价的态度。就在前些天深圳举行的六届人大三次会议上，市长许琴就特别强调“房子是用来住的，不是用来炒的”这一原则。
据悉，截至1月15日，在北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、南京、合肥、珠海等九大城市的政府工作报告里，“抑制资产泡沫”被两个城市提及，将“房子是用来住的，不是用来炒的”写入报告的有四个城市，还有四城提出“要发展住房租赁市场”，而“要合理增加住宅用地供应”的城市更达到了五个。
深圳高层一再就楼市发声，调控完住宅调控公寓，目的就只有一个，稳定2017年的楼市。所以，可以很明确地告诉大家，2017年，深圳无房事！
楼市出现历史性变化！很多人仍然没看懂
存量房的高效流通是一个城市房地产市场成熟的标志，经济冷热的周期变化以及一个城市经济基本面的波动，存量房市场（买卖与租赁）也能水暖先知。因此，依托分支遍布全国的存量房经纪机构，链家研究院每年发布的研究报告非常值得分析。
2017年1月13日，由链家研究院主办的链家思享会年会在北京召开，现场发布了《存量时代，流通为王》的房产行业研究报告，并由链家研究院院长杨现领博士对2017年及未来若干年中国房地产市场的走向进行了深度分析。本文是笔者对报告核心内容的浓缩解析，相信无论是房地产从业者，还是房产买卖、租赁市场的参与者，均能从中获益。
一、中国房地产市场的结构转型：存量房黄金时代的到来
杨现领博士指出，经过18年的发展，中国房地产市场已进入“存量房时代”。1998年房改至今，中国房地产市场经历了基本制度奠定期（1998-2003）、基本面推动期（2004-2007）、动力转换期（2008-2013）和分化变轨期（2014至今）四个阶段，未来将迎来存量房的黄金十年，呈现出以下五大特征。
1. 存量超过新增成为市场主角
以北京、上海和深圳2016年的二手房市场为例，三地二手房成交量分别是新房的2.8倍、2.6倍和1.5倍。据链家研究院统计，2016年中国存量房屋总价值高达245万亿元，包括新房、二手房、租赁、物业管理、城市更新等在内的存量房市场各行业收入总计1.91万亿人民币，超过广东和江苏两省全年财政收入之和。
2. 存量市场集中度更高
以全国市场来看，二手房成交高度集中于一线和二线城市。其中，一线城市二手房成交额占据全国总交易额的48.2%，排名前10的城市占到全国总额的66.3%，前20的城市为77%。未来中国房地产特别是存量房市场的发展机遇就在于中国的“3+6核心城市”格局，即环北京、环上海和环深圳3个城市圈，加上南京、合肥、武汉、长沙、重庆以及成都6大内陆中心城市。3+6核心城市的常住人口、GDP占全国比重的19.5%和36.8%，其新房与二手房交易额占比更是达到了46.2%和73.5%。
3. 存量时代，经纪机构唱主角
《存量时代，流通为王》报告显示，目前，北上广三地二手房交易的机构渗透率均超过了80%，经纪机构成为二手房市场的主导，其集中度也在不断提高。下图是三地排名前3、前5和前10的经纪机构在二手房市场中所占的份额，集中度最高的北京，前3机构的市场份额竟然超过了7成。
从各城市排名第一的经纪机构来看（见下列三张图），北京市场的集中度最高，排名第一的链家市场份额高达48.3%，是第二位的4.4倍。上海市场其次，链家的市场份额是中原的3倍。相对而言，深圳市场的集中度较低，排名第一是中原地产，比第二名的链家高出2个百分点。
4. 机构竞争日益激烈
二手房市场较高的机构渗透率和集中度，对于从事存量房买卖和租赁的经纪机构而言，即是机遇，又是挑战。下图中的四家大型品牌中介，虽然链家在门店和经纪人数量上明显高于竞争对手，但在进驻城市上中原地产和Q房网相对较多，未来市场，竞争会趋于更加良性与规范化的竞争。
5. 提升“百人流通率”，实现资产的高效利用
笔者在链家研究院《存量时代，流通为王》报告中有个重要发现，即2016年一二线城市的房价涨幅与各城市房屋的百人流通率成反比。“百人流通率” 即每年一百个人里面有多少人买了房子或者换了房子，这个指标衡量了有多少人在去年买到或者改善了自己的房屋，代表的是真实需求被满足的程度。房屋百人流通率低的城市，房屋供应会非常紧张，导致房价上涨。这是一个判断当地房地产市场趋势的重要指标。健康的房地产市场应当量多价稳，加大流通效率才能稳定房价。目前一线城市的房屋百人流通率严重偏低，如果这些城市人地错配、供需矛盾的问题得不到解决，那么调控政策只能延迟需求，房价上行的压力依旧存在。
在一线城市土地供应紧张的条件下，通过释放存量房交易以提升百人流通率指标，就能一定程度上缓解供需矛盾，并实现存量资产的高效利用。
二、租赁市场的崛起
近年来，住房租赁市场的规范与发展受到最高决策层的关注。笔者认为，随着国家购租并举的住房制度的落实，在存量房成为市场交易主流的同时，房屋租赁必将成为房地产市场另一支重要的支撑力量。此前链家研究院发布的国内首份研究国际国内租赁市场的行业研究报告《租赁崛起》已经引发行业的关注，关于租赁市场的趋势，杨现领博士在链家思享会上也再次进行了深入解读：
1.租赁时代的新趋势
（1）租金上涨，市场规模扩大。随着可支配收入的增长，租金将继续稳定上涨，而目前1亿租金的长租市场未来10年规模将突破3万亿。
（2）机构渗透率不断提升，持有带来高市值。未来国内可能实现70%的机构渗透率，其中机构持有房源比例为10%，通过REITs（房地产信托投资基金）等房产证券化模式，持有房产将为机构带来高市值；
（3）核心城市住宅租赁的市场潜力突显。租赁市场中，住宅租赁的前景最为看好，而机会最大的城市则是分布在3+6格局中排名前30的核心城市。
（4）租赁产业链日益完善，互联网技术深度参与。租赁市场的完整生态包括信息、运营、交易和金融，其中运营是瓶颈；从开发/购买、房屋翻新、房源信息到撮合交易、运营管理和租后服务等环节，互联网新技术将参与到整个租赁产业链中。
（5）租赁市场迎来政策红利。从2015年1月住建部发布《加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》到2016年12月的中央经济工作会议和中央财经领导小组会议，住房租赁市场的规范与发展受到最高决策层的关注。
（6）公寓租赁市场规模不断扩大，品牌间的竞争日益激烈，规模优势凸显。
2.当前租赁市场的特点与问题
（1）租赁人口占比低。美国与日本租赁人口占比均超过30%，而中国的这一比例仅为11.7%，还有不小的提升空间。
资料来源：链家研究院《存量时代，流通为王》市场展望报告
（2）租金/收入占比低。中国核心城市租客的租金支出占个人收入的比重大约在20-30%之间，相比下图中的国际大都市，处于较低水平。
（3）租赁市场GMV（成交总额）占交易GMV比例低。中国交易市场的规模是美国的2.2倍、日本的15倍，但租赁市场规模却只有前者的0.29和1.25倍，中国租赁市场比重在未来将得到较大的提升。
（4）供需错配。主要表现在户型、租期、租金水平、支付方式等方面的供需错配，房屋品质也是一个亟待改善的问题。
三、开发商的未来转向
近年来，一线城市限制人口总数、二线城市核心区域地块日益稀缺、三四线城市要去库存，相关部门又展开了对城市开发边界的划定工作，由此导致土地供应减少、土地价格不断攀升；另一方面，2009年以来，经历了市场的两次井喷，上市房地产公司的净利润率却一路从17%下降到不足10%。与此同时，国家明确了房地产的居住属性，楼市调控的长期机制正在培育。上述种种因素正逼迫企业寻找新的开拓方向。
1. 存量市场的机遇
随着存量时代的到来，房地产流通市场的规范与发展受到中央最高决策层的重视。2016年12月召开的中央经济工作会议和中央财经领导小组第十四次会议提出，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展；让房地产回归住房属性，建立购租并举的住房制度，形成长远的制度安排。
2. 住房供给生态体系的成熟
存量房时代重在服务而非开发，未来房企的竞争不再限于抢夺优质地块或开发优质楼盘，更在于用服务创造价值。链家研究院的杨现领博士指出，未来房产市场的商业模式依靠两个支撑点：金融和服务，产品端越来越趋同。这将是一个主体广泛多元的住房供给服务生态体系，包括二手房流通、租赁等交易服务，装修、维护、搬家、保洁等维护服务，租金、货币化等金融服务，与新房时代开发商主导的市场风格迥异。当前，一个分工相对完整的行业生态体系正在成熟。
3. 开发、持有和运营管理的一体化
许多大型品牌开发商，每年新房销售额高达几千亿，但自身并不持有房产，在中国闹资产荒、存量价值日益凸显的背景下，这不能不说是一大遗憾。目前开发商的强项还是新楼盘的开发能力，运营和自营还有很长一段路要走。部分有前瞻性的开发商已经开始与房产中介进行超越传统（一二手房联动）的合作，杨现领认为，这种合作在未来一定会覆盖新房、二手房和租赁市场的信息、交易、维护和金融服务等整个产业链。
可以预期，越来越多的开发商将进入这一前景广阔的赛道。近期，融创中国26亿入股链家只是一个开始。看清了赛道，选择合作选手就相对容易，毕竟好的选手只有寥寥可数的几家。
